18 Окт 2010, 18:05

Реєстрація договору оренди нерухомості в БТІ з 1 жовтня 2010р. Що потрібно знати

З 1 жовтня 2010 року набрав чинності наказ Міністерства юстиції України від 28 липня 2010 року № 1692/5 "Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5 "Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно" (дата державної реєстрації наказу 30 липня 2010 року за № 582/17877).

 


Згаданим наказом Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно викладено у новій редакції та, крім всього іншого, встановлено порядок реєстрації такого  речового права, як оренда об’єктів нерухомості (їх частин).
Іншими словами – починаючи з 01.10.2010р. встановлено обов'язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання приміщення, в т.ч. й на умовах оренди.
Історично обов’язок державної реєстрації речового права з’явився з прийняттям Цивільного кодексу України в новій редакції. Частина 1 статті 182 ЦКУ встановлює, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Частина 4 цієї ж статті  ЦКУ передбачає, що порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом. Спеціальним законом, що встановлює такий порядок, є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року N 1952-IV. Дійсно, статтею 15 згадуваного Закону регламентовано певну послідовність дій для державної реєстрації речового права. Визначено, що перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (дивись примітку до статті)*. Тому з 1 жовтня 2010 року саме реєстратори БТІ здійснюватимуть державну реєстрацію права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їхніми окремими частинами, а також довірчого управління нерухомим майном.
Окремо слід відзначити, що реєстраційну дію з реєстрації «права» не варто плутати з державною реєстрацією договорів оренди, необхідність чого випливає зі статті 794 Цивільного кодексу України.
Обов’язковість реєстрації права на оренду слідує  з частини 1 статті 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно якої «державна реєстрація прав є обов'язковою» та з частини 3 цієї ж статті - «права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації». Отже, фактично законодавець визначив момент, коли виникають відносини з оренди – з дати державної реєстрації права.
 

 

Які наслідки можуть бути у випадку недотримання порядку реєстрації права оренди?
 

Перш за все, це впливає на відносини орендодавця та орендаря. Якщо сторони договору оренди дотримались вимог щодо реєстрації договору оренди, але не зареєстрували право оренди, - суть орендних відносин втрачається.  Згідно статті 759 Цивільного кодексу України «за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк». Таким чином можна вважати, що реалізація права оренди стає особливою – навіть передавши нерухомість (її частину) в оренду за актом прийняття-передачі та згідно договору оренди, в орендаря не виникає права на використання такого майна, а, в свою чергу, в орендодавця не виникає права на отримання плати від орендаря.
Зазначені особливості будуть причиною великої кількості судових справ, що виникатимуть з орендних відносин та з необхідності реєстрації оренди.
Крім того, прогнозуємо поведінку податкових органів, котрі, як мінімум, будуть вимагати виключення з валових витрат вартості орендних послуг, щодо яких є «невиникле» право.
 

 

І про вихід з ситуації.
 

Міністерство юстиції вимагає реєстрації речового права на об’єкти (частини) нерухомості з 01.10.2010р. В той же час, якщо договір був укладеним до вказаної дати, обов’язку реєстрації права по такому договору немає. Це випливає з частини 4 статті 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:
«Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов»:

1.Якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або
2. Якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.

Отже передбачаємо, що до остаточного врегулювання всіх питань, які стосуються реєстрації БТІ права оренди, суб’єкти орендних відносин укладатимуть договори оренди «заднім числом». Такими діями як орендарі, так і орендодавці зменшуватимуть власні ризики та необхідність витрачання часу, зусиль та нервів на виконання обтяжливих та суперечливих вимог Мін’юсту.

 

 

 

Примітка.

Вникати в словесну казуїстику відмінностей  офіційної назви нормативно-правового акту згідно закону – «Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та фактичної назви – «Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно» в статті не будемо, проте задуматись нормотворцям з Мін’юсту в даному випадку є над чим.
 

 

Олена Олександрівна Зайцева,

адвокат, керівник юридичного управління

Універсальної правночо-фінансової

аутсорсингової компанії «Вікторія»

 

 

Документи для завантаження

В категории:

Связанные разделы библиотеки:

Случайный термин из Словаря юридических терминов: Видимість у напрямку руху

Комментарии

Сортировать: [По убыванию] [По возрастанию]

Внимание: Пожалуйста, зарегистрируйтесь для комментирования

 
 
Все права на материалы, размещенные на сайте kapitalizator.com, охраняются в соответствии с законодательством Украины. При цитировании и использовании любых материалов ссылка на http://www.kapitalizator.com обязательна.